சொத்துச் சட்டம் அடிக்கடி கேட்கப்படும் கேள்விகள் மலேசியா

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் (SPA) என்றால் என்ன மற்றும் அது கட்டாயமா?

விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் என்பது விற்பனையாளரிடமிருந்து வாங்குபவருக்கு சொத்து மாற்றத்தை நிர்வகிக்கும் முதன்மைச் சட்ட ஆவணமாகும். குடியிருப்புச் சொத்துக்கு, Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 ஒரு தரப்பு வடிவ விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தை (தரையில் அமைந்த சொத்துக்கு அட்டவணை G, மாடிச் சொத்துக்கு அட்டவணை H) வரையறுக்கிறது, இதை டெவலப்பர்கள் பயன்படுத்த வேண்டும். இந்த சட்டபூர்வ வடிவம் ஒப்படைப்பு தேதிகள், குறைபாடு பொறுப்புக் காலங்கள் மற்றும் நிறைவடையும் கட்டங்கள் தொடர்பான கட்டாய விதிகளைச் சேர்ப்பதன் மூலம் வாங்குபவர்களைப் பாதுகாக்கிறது. இரண்டாம் நிலை பரிவர்த்தனைகளுக்கு (துணை விற்பனை), விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் தரப்புகளுக்கிடையே பேச்சுவார்த்தை நடத்தப்பட்டு, வாங்குபவரின் வழக்கறிஞரால் தயாரிக்கப்படுகிறது. விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் பரிவர்த்தனை முழுவதும் உங்கள் உரிமைகள் மற்றும் கடமைகளை நிர்வகிப்பதால், கையெழுத்திடுவதற்கு முன் ஒரு வழக்கறிஞர் அதை மதிப்பாய்வு செய்வது அவசியமாகும்.

சொத்து பரிவர்த்தனைகளில் முத்திரை வரி எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது?

சொத்து மாற்றங்களில் முத்திரை வரி Stamp Act 1949-ன் கீழ் முன்னேறும் அளவுகோலில் விதிக்கப்படுகிறது. RM100,000 வரை மதிப்புள்ள சொத்துக்கு விகிதம் 1%. RM100,001 முதல் RM500,000 வரை விகிதம் 2%. RM500,001 முதல் RM1,000,000 வரை விகிதம் 3%. RM1,000,000-க்கு மேற்பட்ட தொகைக்கு விகிதம் 4%. RM500,000 அல்லது அதற்கும் குறைவான விலையில் குடியிருப்புச் சொத்தை வாங்கும் முதல் தடவை வீடு வாங்குபவர்கள் மாற்ற ஆவணத்தில் முழு முத்திரை வரி விலக்குக்கு தகுதியுடையவர்கள், அதே சமயம் RM500,001 முதல் RM1,000,000 வரை விலையுள்ள சொத்துகள் பகுதி விலக்கைப் பெறுகின்றன. இந்த விலக்குகள் அரசாங்கத்தின் அவ்வப்போதான கொள்கை மாற்றங்கள் மற்றும் பட்ஜெட் அறிவிப்புகளுக்கு உட்பட்டவை.

மாற்ற நினைவுக் குறிப்பு (MOT) என்றால் என்ன?

மாற்ற நினைவுக் குறிப்பு, அல்லது National Land Code 1965-ன் கீழ் படிவம் 14A என்பது ஒரு தரப்பிடமிருந்து மற்றொரு தரப்பிற்கு நில உரிமையை மாற்றப் பயன்படுத்தப்படும் வரையறுக்கப்பட்ட படிவமாகும். இது மாற்றுபவர் மற்றும் பெறுபவர் இருவராலும் செயல்படுத்தப்பட்டு, சட்டபூர்வ தலைப்பு மாற்றத்தை நடைமுறைப்படுத்த சம்பந்தப்பட்ட நில அலுவலகம் அல்லது பதிவேட்டில் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும். மாடிச் சொத்துகளுக்கு, மாடித் தலைப்பு வழங்கப்பட்ட பின் நில அலுவலகத்தில் மாற்றம் பதிவு செய்யப்படுகிறது. மாற்ற நினைவுக் குறிப்பு பதிவு செய்யப்படும் வரை, வாங்குபவர் நியாயமான நலனை மட்டுமே கொண்டிருப்பார், சட்டபூர்வ தலைப்பை அல்ல. பதிவு செயல்முறையில் முத்திரை வரி மற்றும் பதிவு கட்டணங்கள் செலுத்த வேண்டும்.

சார்ஜ் விடுவிப்பு என்றால் என்ன மற்றும் அதை யார் கையாள்கிறார்கள்?

ஒரு சொத்து வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனத்திற்கு சார்ஜ் (அடமானம்) செய்யப்பட்டிருந்தால், கடன் முழுமையாகத் திருப்பிச் செலுத்தப்பட்டவுடன் சார்ஜ் விடுவிப்பு தேவைப்படுகிறது. கடன் பெற்றவரின் வழக்கறிஞர் படிவம் 16N (விடுவிப்பு நினைவுக் குறிப்பு) தயாரித்து, அசல் நிலத் தலைப்புடன் சேர்த்து சார்ஜி பெற்றவரின் வழக்கறிஞரிடம் செயல்படுத்துவதற்கு சமர்ப்பிக்கிறார். செயல்படுத்தப்பட்ட விடுவிப்பு பின்னர் நில அலுவலகத்தில் பதிவு செய்யப்படுகிறது. விடுவிப்பு பதிவு செய்யப்படும் வரை, சார்ஜ் தலைப்பில் நீடிக்கும். துணை விற்பனைப் பரிவர்த்தனையில், சுத்தமான தலைப்பு வாங்குபவருக்கு கிடைப்பதை உறுதி செய்ய விற்பனையாளரின் வழக்கறிஞர் பொதுவாக மாற்றத்துடன் ஒரே நேரத்தில் விடுவிப்பை ஏற்பாடு செய்கிறார்.

மாடித் தலைப்பு என்றால் என்ன மற்றும் அது ஏன் முக்கியம்?

மாடித் தலைப்பு என்பது Strata Titles Act 1985-ன் கீழ் உயர்ந்த கட்டிடம் அல்லது தரையில் அமைந்த மாடிச் சொத்து மேம்பாட்டில் உள்ள தனிப்பட்ட அலகுகளுக்கு வழங்கப்படுகிறது. இது பொதுச் சொத்தில் விகிதாசார பங்குடன் ஒரு பகுதியின் (அலகு) தனிப்பட்ட சட்டபூர்வ உரிமையை வழங்குகிறது. மாடித் தலைப்பு வழங்கப்படும் வரை, டெவலப்பர் பிரதான தலைப்பை வைத்திருப்பார், தனிப்பட்ட வாங்குபவர்களின் நலன்கள் விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தம் மற்றும் சார்ஜ் ஆவணங்கள் மூலம் பிரதிபலிக்கப்படுகின்றன. மாடித் தலைப்பு உரிமையாளருக்கு அலகுகளை சுயமாக விற்க, சார்ஜ் செய்ய அல்லது மாற்ற உதவுகிறது. Strata Management Act 2013 மேலாண்மைக் கழகம் மற்றும் கூட்டு மேலாண்மை அமைப்பின் உருவாக்கம் உட்பட மாடிச் சொத்து மேம்பாடுகளின் மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்பை நிர்வகிக்கிறது.

டெவலப்பரிடம் இருந்து சொத்து வாங்குவதன் செயல்முறை என்ன?

Housing Development Act-ன் கீழ், வாங்குபவர் சட்டபூர்வ விற்பனை மற்றும் கொள்முதல் ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட்டு, மூன்றாம் அட்டவணைப்படி கட்டுமானம் முன்னேறும்போது முன்னேறும் கட்டங்களில் கொள்முதல் விலையைச் செலுத்துகிறார். வங்கியால் நிர்வகிக்கப்படும் வீட்டு மேம்பாட்டு கணக்கு (HDA) வாங்குபவர்களின் கட்டணங்களை வைத்திருக்கிறது, இதிலிருந்து டெவலப்பர் கட்டமைப்பு நிறைவு கட்டங்களின் கட்டிடக் கலைஞர் சான்றிதழுக்கு எதிராக மட்டுமே பணத்தை எடுக்க முடியும். நிறைவடைந்தவுடன் மற்றும் காலியாக ஒப்படைக்கப்பட்டவுடன், டெவலப்பர் நிறைவு மற்றும் இணக்கச் சான்றிதழை (CCC) விண்ணப்பிக்க வேண்டும். வாங்குபவர் பின்னர் இடத்தை எடுத்துக்கொள்கிறார், டெவலப்பர் வரையறுக்கப்பட்ட காலக்கெடுவிற்குள் மாடித் தலைப்புகளுக்கு விண்ணப்பிக்க வேண்டும். காலியாக ஒப்படைப்பிலிருந்து 24 மாத குறைபாடு பொறுப்புக் காலம் வாங்குபவரை கட்டுமானக் குறைபாடுகளிலிருந்து பாதுகாக்கிறது.

ஒரு வெளிநாட்டவர் ஜொகூர் பாருவில் சொத்து வாங்க முடியுமா?

ஆம், கட்டுப்பாடுகளுக்கு உட்பட்டு. பொருளாதாரத் திட்டமிடல் அலகு (EPU) வழிகாட்டுதல்கள் மற்றும் ஜொகூர் மாநிலக் கொள்கைகளின் கீழ், வெளிநாட்டவர்கள் மலேசியாவில் சில வகையான சொத்துகளை வாங்கலாம். வெளிநாட்டவர்களுக்கான குறைந்தபட்ச வாங்குதல் விலை மாநிலத்திற்கு மாறுபடும்; ஜொகூரில், தரையில் அமைந்த சொத்துக்கு பொதுவாக RM1,000,000 ஆகும். வெளிநாட்டவர்கள் பூமிபுத்திரா ஒதுக்கப்பட்ட பகுதிகள், மலாய் குடியிருப்பு நிலம், அல்லது மாநில வரம்புக்கு கீழ் மதிப்புள்ள சொத்துகளை சிறப்பு ஒப்புதல் இல்லாமல் வாங்க அனுமதிக்கப்பட மாட்டார்கள். வரம்புக்கு மேற்பட்ட மாடிச் சொத்துகள் (கண்டோன்மென்ட்கள் மற்றும் அபார்ட்மென்ட்கள்) வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு பொதுவாக எளிதில் அணுகக்கூடியவை. வெளிநாட்டு வாங்குபவர்கள் மாநில அதிகாரிகளின் சம்மதத்தைப் பெற வேண்டும், இது பரிவர்த்தனைக்கு நேரத்தைச் சேர்க்கிறது. எங்கள் சொத்து வழக்கறிஞர்கள் சிங்கப்பூர் முதலீட்டாளர்கள் உட்பட வெளிநாட்டு வாங்குபவர்களுக்கு இந்தத் தேவைகளை வழிநடாத்த தொடர்ந்து உதவுகிறார்கள்.

நிரந்தர உரிமை மற்றும் குத்தகை சொத்துக்கு என்ன வித்தியாசம்?

நிரந்தர உரிமை சொத்து உரிமையில் எந்த நேர வரம்பும் இல்லாமல் என்றென்றும் வைத்திருக்கப்படுகிறது. குத்தகை சொத்து ஒரு நிரந்தர காலத்திற்கு, பொதுவாக 99 ஆண்டுகள் அல்லது 60 ஆண்டுகள், தலைப்பு வழங்கும் ஆவணத்தில் குறிப்பிடப்பட்டபடி வழங்கப்படுகிறது. குத்தகை காலாவதியாகும்போது, National Land Code 1965-ன் பிரிவு 73-ன் கீழ் புதுப்பிப்பு வழங்கப்படாவிட்டால் சொத்து மாநில அதிகாரியிடம் திரும்பும். குத்தகை புதுப்பிப்பு விவேகமானது மற்றும் பிரீமியம் செலுத்த வேண்டும். குத்தகை சொத்துகள் ஒப்பிடக்கூடிய நிரந்தர உரிமை சொத்துகளை விட குறைவாக மதிப்பிடப்படுகின்றன மற்றும் குத்தகை காலம் குறைவாக வரும்போது நிதியளிப்பது மிகவும் கடினமாக இருக்கலாம். இந்த வேறுபாடு நீண்டகால முதலீட்டு மதிப்பை பாதிக்கிறது மற்றும் சொத்து வாங்கும்போது கருத்தில் கொள்ள வேண்டும்.

சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கு வழக்கறிஞர் கட்டணம் என்ன?

சொத்து பரிவர்த்தனைகளுக்கான வழக்கறிஞர்களின் கட்டணங்கள் வழக்கறிஞர்கள் ஊதிய ஆணை (SRO) மூலம் நிர்வகிக்கப்படுகின்றன. சொத்து விற்பனை மற்றும் கொள்முதலுக்கு, கட்டணங்கள் கொள்முதல் விலையின் அடிப்படையில் நழுவும் அளவுகோலில் கணக்கிடப்படுகின்றன, முதல் RM500,000-க்கு 1% முதல், அதிக மதிப்புகளுக்கு படிப்படியாகக் குறைகிறது. வழக்கறிஞர்கள் ஊதிய ஆணை குறைந்தபட்ச கட்டணங்களை வரையறுக்கிறது, வழக்கறிஞர்கள் வரையறுக்கப்பட்ட அளவுகோலுக்குக் கீழ் கட்டணம் வசூலிக்கக்கூடாது. கடன் ஆவணங்களை வரைதல், சார்ஜ் விடுவிப்பு மற்றும் பிற துணை வேலைகளுக்கான கட்டணங்கள் தனியாகக் கணக்கிடப்படுகின்றன. வழக்கறிஞர்கள் ஊதிய ஆணையின் கீழ், நலன் முரண்பாடுகளைத் தவிர்க்க வாங்குபவர் மற்றும் விற்பனையாளர் இருவரும் தனித்தனி பிரதிநிதித்துவம் பெற வேண்டும். உங்கள் வழக்கறிஞரின் சேவைகளை ஈடுபடுத்துவதற்கு முன் சட்டக் கட்டணங்களை முன்கூட்டியே உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்.

டெவலப்பர் திட்டத்தை கைவிட்டால் என்ன நடக்கும்?

கைவிடப்பட்ட வீட்டு திட்டங்கள் Housing Development (Control and Licensing) Act 1966-ன் கீழ் ஒழுங்குபடுத்தப்படுகின்றன. வீட்டுவசதி கட்டுப்பாட்டாளர் டெவலப்பரின் உரிமத்தை ரத்து செய்யலாம், HDA கணக்கை நிர்வகிக்கும் கணக்கியல் நிறுவனம் ஒழுங்கின்மைகளைப் புகாரளிக்க வேண்டும். தேசிய வீட்டுத்துறை கைவிடப்பட்ட திட்டங்களின் பட்டியலை வைத்திருக்கிறது மற்றும் புதிய டெவலப்பர்கள் அல்லது திரவியமாக்குபவர்கள் மூலம் மறுசீரமைப்பை எளிதாக்குகிறது. வாங்குபவர்கள் RM50,000 வரை உரிமைகோரல்களுக்கு வீடு வாங்குபவர்கள் தீர்ப்பாயம் மூலமாகவோ அல்லது நீதிமன்ற நடவடிக்கைகள் மூலமாகவோ நிவாரணம் தேடலாம். அரசு பல்வேறு மீட்பு பொறிமுறைகளை நிறுவியுள்ளது, கைவிடப்பட்ட திட்டங்களை மீண்டும் உயிர்ப்பிக்க சிறப்பு நோக்க நிறுவனங்களின் நிறுவல் உட்பட. வாங்குபவர்கள் வாங்குதலுக்கு அர்ப்பணிப்பதற்கு முன் டெவலப்பரின் உரிமம் மற்றும் சாதனைகளைச் சரிபார்க்க வேண்டும்.