ஜொகூரில் நிலக் கையகப்படுத்தல் இழப்பீடு: உங்கள் சட்டபூர்வ உரிமைகளை அறிந்துகொள்ளுங்கள்

அரசாங்கத்தால் நிலக் கையகப்படுத்தல் என்பது இறையாண்மை அதிகாரத்தின் பயன்பாடாகும், இது நில உரிமையாளர்களுக்கு ஆழமான நிதி மற்றும் தனிப்பட்ட விளைவுகளை ஏற்படுத்தலாம். ஜொகூரில், விரைவான நகரமயமாதல், உள்கட்டமைப்பு மேம்பாடு மற்றும் தொழில்துறை விரிவாக்கம் ஆகியவை அதிகரித்த எண்ணிக்கையிலான நிலக் கையகப்படுத்தல் வழக்குகளுக்கு வழிவகுத்துள்ளன, குறிப்பாக இஸ்கந்தர் மலேசியா பகுதி, முக்கிய நெடுஞ்சாலை வழித்தடங்கள் மற்றும் புதிய பொது போக்குவரத்து திட்டங்களைச் சுற்றி. அரசாங்கத்திற்கு Land Acquisition Act 1960 (LAA)-ன் கீழ் பொது நோக்கங்களுக்காக தனியார் நிலத்தை கையகப்படுத்த உரிமை இருந்தாலும், நில உரிமையாளர்களுக்கு சமமாக முக்கியமான உரிமைகள் உள்ளன — நியாயமான மற்றும் போதுமான இழப்பீடு பெறுவதற்கான உரிமை மற்றும் கையகப்படுத்தலை அல்லது வழங்கப்பட்ட இழப்பீட்டை சவால் செய்வதற்கான உரிமை. Messrs S K Song நிறுவனத்தின் நிலச் சட்டக் குழு தயாரித்த இந்த வழிகாட்டி, மலேசியாவில் நிலக் கையகப்படுத்தல் செயல்முறை மற்றும் நில உரிமையாளர்கள் தங்கள் நலன்களை எவ்வாறு பாதுகாப்பது என்பதை விளக்குகிறது.

Land Acquisition Act 1960

Land Acquisition Act 1960 தீபகற்ப மலேசியாவில் கட்டாய நிலக் கையகப்படுத்தலை நிர்வகிக்கும் முக்கிய சட்டமாகும். LAA மாநில அதிகாரத்திற்கு எந்த பொது நோக்கத்திற்கும் தேவையான எந்த நிலத்தையும் கையகப்படுத்த அதிகாரம் வழங்குகிறது, மலேசியாவின் பொருளாதார மேம்பாட்டிற்கு பயனுள்ளது என்று மாநில அதிகாரம் கருதும் எந்த நோக்கத்திற்கும் எந்த நபர் அல்லது நிறுவனம், அல்லது சுரங்க, குடியிருப்பு, வேளாண், வணிக, தொழில்துறை அல்லது பொழுதுபோக்கு நோக்கங்களுக்கு. "பொது நோக்கம்" என்ற சொல் பரந்த அளவில் வரையறுக்கப்பட்டுள்ளது மற்றும் சாலைகள், ரயில்வே, பள்ளிகள், மருத்துவமனைகள், பயன்பாடுகள் மற்றும் பிற உள்கட்டமைப்பு கட்டுமானம், அத்துடன் நகர்ப்புற புதுப்பித்தல் மற்றும் பொருளாதார மேம்பாட்டு திட்டங்களை உள்ளடக்கியது.

கூட்டாட்சி அரசியலமைப்பு, பிரிவு 13-ன் கீழ், நில உரிமையாளர்களுக்கு அடிப்படை பாதுகாப்புகளை வழங்குகிறது. பிரிவு 13(1) சொத்து சட்டத்தின்படி தவிர கட்டாயமாக கையகப்படுத்தப்படக்கூடாது என்று கூறுகிறது, மற்றும் பிரிவு 13(2) போதுமான இழப்பீடு இல்லாமல் சொத்தின் கட்டாய கையகப்படுத்தலுக்கு எந்த சட்டமும் வழங்கக்கூடாது என்று கட்டாயமாக்குகிறது. இந்த அரசியலமைப்பு பாதுகாப்புகள் போதுமானதாக இல்லாத இழப்பீட்டு விருதுகளை சவால் செய்வதற்கான அடிப்படையாக அமைகின்றன.

நிலக் கையகப்படுத்தல் செயல்முறை

LAA-ன் கீழ் நிலக் கையகப்படுத்தல் செயல்முறை ஒரு அமைப்புமுறையான வரிசையைப் பின்பற்றுகிறது:

படி 1: அறிவிப்பு (படிவம் A)

செயல்முறை வர்த்தமானியில் மற்றும் உள்ளூர் செய்தித்தாளில் அறிவிப்பு வெளியீடு மற்றும் நில உரிமையாளருக்கு அறிவிப்பு (படிவம் A) அனுப்புவதன் மூலம் தொடங்குகிறது. படிவம் A அறிவிப்பு கையகப்படுத்தப்பட வேண்டிய நிலம், கையகப்படுத்தலின் நோக்கம் மற்றும் பாதிக்கப்படும் பகுதி ஆகியவற்றை அடையாளம் காட்டுகிறது. இந்த கட்டத்தில், நில உரிமையாளர் உடனடியாக எந்த நடவடிக்கையும் எடுக்க வேண்டியதில்லை, ஆனால் தங்கள் உரிமைகளைப் புரிந்துகொள்ளவும் தாக்கங்களை மதிப்பிடவும் உடனடியாக வழக்கறிஞரை அணுக வேண்டும்.

படி 2: விசாரணை மற்றும் மதிப்பீடு

அறிவிப்புக்குப் பிறகு, நில நிர்வாகி செலுத்த வேண்டிய இழப்பீட்டை தீர்மானிக்க விசாரணை நடத்துவார். நில நிர்வாகி நில உரிமையாளருக்கு விசாரணையில் கலந்துகொள்ளவும் இழப்பீட்டுக் கோரிக்கையை சமர்ப்பிக்கவும் அறிவிப்பு (படிவம் D) அனுப்புவார். விசாரணையில், நில உரிமையாளர் (அல்லது அவர்கள் வழக்கறிஞர்) நிலத்தின் சந்தை மதிப்பின் ஆதாரத்தை, மதிப்பீட்டு அறிக்கைகள், ஒப்பிடக்கூடிய பரிவர்த்தனைகள் மற்றும் நிலத்தில் செய்யப்பட்ட மேம்பாடுகளின் ஆதாரங்களை சமர்ப்பிக்கலாம். நில நிர்வாகி பின்னர் இழப்பீட்டுத் தொகையை குறிப்பிடும் விருதை (படிவம் E) வழங்குவார்.

படி 3: இழப்பீட்டு விருது (படிவம் E)

நில நிர்வாகியின் விருது நிலத்திற்கு, நிலத்தில் உள்ள எந்த கட்டிடங்கள் அல்லது மேம்பாடுகளுக்கு, மற்றும் கையகப்படுத்தலால் ஏற்படும் எந்த பிரிவினை அல்லது இடையூறுக்கும் வழங்கப்படும் இழப்பீட்டுத் தொகையை அமைக்கிறது. விருது நில உரிமையாளருக்கு அனுப்பப்படும், அவர் அதை ஏற்றுக்கொள்ளலாம் அல்லது ஆட்சேபனை செயல்முறை மூலம் சவால் செய்யலாம்.

படி 4: பெறுதல் மற்றும் பரிமாற்றம்

விருது வழங்கப்பட்டவுடன், நில நிர்வாகி நிலத்தை எடுத்துக்கொள்ளலாம். நில அலுவலகத்தில் வெஸ்டிங் உத்தரவு பதிவு செய்யப்படும்போது நிலம் கையகப்படுத்தும் அதிகாரியிடம் ஒப்படைக்கப்படுகிறது. இழப்பீட்டுத் தொகை நில நிர்வாகியால் வைத்திருக்கப்பட்டு நில உரிமையாளருக்கு செலுத்தப்படும், அல்லது தகராறு இருந்தால் நீதிமன்றத்தில் செலுத்தப்படும்.

இழப்பீடு எவ்வாறு கணக்கிடப்படுகிறது

LAA-ன் முதல் அட்டவணையின் கீழ், இழப்பீடு பின்வரும் கொள்கைகளின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு செய்யப்படுகிறது:

• நிலத்தின் சந்தை மதிப்பு: படிவம் A அறிவிப்பு வெளியிடப்பட்ட தேதியில் நிலம் திறந்த சந்தையில் பெறக்கூடிய விலை. இது இழப்பீட்டின் முதன்மை கூறு மற்றும் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனைகள், நிலத்தின் இருப்பிடம், மண்டலம் மற்றும் மேம்பாட்டு சாத்தியம் ஆகியவற்றைக் கொண்டு தீர்மானிக்கப்படுகிறது.
• கட்டிடங்கள் மற்றும் மேம்பாடுகள்: கையகப்படுத்தல் தேதியில் நிலத்தில் உள்ள எந்த கட்டிடங்கள், அமைப்புகள், பயிர்கள் அல்லது பிற மேம்பாடுகளின் மதிப்பு. இது மாற்று செலவு அல்லது சந்தை மதிப்பின் அடிப்படையில், எது பொருந்துமோ அதன்படி மதிப்பீடு செய்யப்படுகிறது.
• பிரிவினை: கையகப்படுத்தலின் விளைவாக நில உரிமையாளரின் மீதமுள்ள நிலத்தின் மதிப்பு குறைவதற்கான இழப்பீடு. உதாரணமாக, பெரிய நிலத்தின் ஒரு பகுதி மட்டும் கையகப்படுத்தப்பட்டால், அணுகல் குறைபாடு அல்லது விசித்திரமான வடிவம் காரணமாக தக்கவைக்கப்பட்ட பகுதியின் மதிப்பு குறைந்திருக்கலாம்.
• இடையூறு: இடம்பெயர்வின் சிரமம் மற்றும் செலவுகளுக்கான இழப்பீடு, நீக்குதல் செலவுகள், வணிக இழப்பு (வணிக சொத்துக்களுக்கு) மற்றும் மாற்று வளாகங்களை கண்டுபிடிப்பதற்கான செலவு ஆகியவை அடங்கும்.
• தங்குமிட வேலைகள்: பொருத்தமான சந்தர்ப்பங்களில், தக்கவைக்கப்பட்ட நிலத்தின் மீதான கையகப்படுத்தலின் தாக்கத்தை குறைக்க புதிய அணுகல் சாலைகள் அல்லது எல்லைச் சுவர்கள் கட்டுவது போன்ற வேலைகளை கையகப்படுத்தும் அதிகாரம் செய்ய வேண்டியிருக்கலாம்.

இழப்பீடு படிவம் A அறிவிப்பின் தேதியில் நிலத்தின் மதிப்பின் அடிப்படையில் மதிப்பீடு செய்யப்படுகிறது — இழப்பீடு இறுதியாக செலுத்தப்படும் தேதியில் அல்ல என்பதை கவனிக்க வேண்டியது முக்கியம். இதன் பொருள், அறிவிப்பு தேதிக்கும் கட்டணம் செலுத்தும் தேதிக்கும் இடையே ஏற்படும் எந்த மதிப்பு அதிகரிப்பும் விருதில் பிரதிபலிக்காது. இருப்பினும், பெறுதல் தேதி முதல் கட்டணம் செலுத்தும் தேதி வரை இழப்பீட்டுத் தொகையின் மீது வட்டி செலுத்தப்படும்.

இழப்பீட்டு விருதை ஆட்சேபித்தல்

நில உரிமையாளர் நில நிர்வாகி வழங்கிய இழப்பீட்டில் திருப்தி அடையவில்லை என்றால், LAA ஆட்சேபனைக்கான தெளிவான பொறிமுறையை வழங்குகிறது. நில உரிமையாளர் விருதின் தேதியிலிருந்து (படிவம் E) 40 நாட்களுக்குள் உயர் நீதிமன்றத்தில் குறிப்பு தாக்கல் செய்ய வேண்டும். குறிப்பு ஆட்சேபனைக்கான காரணங்களை குறிப்பிட வேண்டும், இது பொதுவாக சந்தை மதிப்பு மிகக் குறைவு, சில மேம்பாடுகள் அல்லது இழப்பீட்டு வகைகள் தவறவிடப்பட்டுள்ளன அல்லது குறைவாக மதிப்பீடு செய்யப்பட்டுள்ளன, அல்லது பிரிவினை அல்லது இடையூறு போதுமானதாக இழப்பீடு செய்யப்படவில்லை என்பவற்றை உள்ளடக்கியது.

நீதிமன்ற குறிப்பு செயல்முறை

உயர் நீதிமன்றம் குறிப்பை விசாரணையாக விசாரிக்கும். நில உரிமையாளர் மற்றும் கையகப்படுத்தும் அதிகாரம் இரு தரப்பும் நிலத்தின் சந்தை மதிப்பின் மீது ஆதாரம் அளிக்க நிபுணர் சாட்சிகளை, பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர்களை உட்பட, அழைக்கலாம். நீதிமன்றம் அனைத்து ஆதாரங்களையும் பரிசீலித்து பொருத்தமான இழப்பீட்டுத் தொகையை தீர்மானிக்கும். நீதிமன்றம் நில நிர்வாகியின் விருதை உறுதிப்படுத்தலாம், அதிகரிக்கலாம் அல்லது குறைக்கலாம். நடைமுறையில், விளைவு பெரும்பாலும் சமர்ப்பிக்கப்பட்ட மதிப்பீட்டு ஆதாரத்தின் தரத்தைப் பொறுத்து அமைகிறது. உங்கள் இழப்பீட்டை அதிகரிக்க அனுபவம் வாய்ந்த பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர் மற்றும் திறமையான நிலக் கையகப்படுத்தல் வழக்கறிஞரை நியமிப்பது முக்கியமானது.

செலவுகள்

LAA-ன் பிரிவு 36-ன் கீழ், நீதிமன்றத்திற்கு செலவுகளை வழங்க விருப்பம் உள்ளது. நீதிமன்றம் நில நிர்வாகியின் விருதை விட அதிக இழப்பீடு வழங்கும் போது, கையகப்படுத்தும் அதிகாரம் பொதுவாக நில உரிமையாளரின் செலவுகளை செலுத்த உத்தரவிடப்படுகிறது. இது குறிப்பைத் தொடரும் நில உரிமையாளர்களுக்கு சில நிதி பாதுகாப்பை வழங்குகிறது.

கையகப்படுத்தலை நேரடியாக சவால் செய்தல்

இழப்பீட்டுத் தொகையை சவால் செய்வது தவிர, சில சூழ்நிலைகளில் நில உரிமையாளர் கையகப்படுத்தலின் செல்லுபடியையே சவால் செய்யலாம். சவாலுக்கான காரணங்களில் கையகப்படுத்தல் பொது நோக்கத்திற்காக அல்ல, LAA-ன் நடைமுறை தேவைகள் பின்பற்றப்படவில்லை, அல்லது கையகப்படுத்தல் தீங்குதொழில் (துர்நோக்கமான) என்பவை அடங்கும். இத்தகைய சவால்கள் உயர் நீதிமன்றத்தில் நீதித்துறை மதிப்பாய்வு மூலம் கொண்டு வரப்படுகின்றன மற்றும் உடனடியாக தாக்கல் செய்யப்பட வேண்டும். பொது நோக்கம் என்ன என்பதை தீர்மானிப்பதில் மாநில அதிகாரத்திற்கு வழங்கப்பட்ட பரந்த விருப்பம் காரணமாக, கையகப்படுத்தலை அடிப்படை அடிப்படையில் வெற்றிகரமாக சவால் செய்வதற்கான வாய்ப்பு அதிகமாக உள்ளது.

நில உரிமையாளர்கள் செய்யும் பொதுவான தவறுகள்

• நில நிர்வாகியின் விசாரணையில் கலந்துகொள்ளாமை அல்லது இழப்பீட்டுக் கோரிக்கை எதுவும் சமர்ப்பிக்காமை
• சுயாதீன மதிப்பீட்டு ஆலோசனை பெறாமல் ஆரம்ப விருதை ஏற்றுக்கொள்ளுதல்
• நீதிமன்ற குறிப்பு தாக்கலுக்கான 40 நாள் காலக்கெடுவை தவறவிடுதல்
• சரியான மதிப்பீட்டு அறிக்கை தயாரிக்க பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளரை நியமிக்காமை
• அரசாங்கத்தின் மதிப்பீடு சரியானது அல்லது சவால் செய்ய முடியாது என்று கருதுதல்
• படிவம் A அறிவிப்பைப் பெற்ற பிறகு வழக்கறிஞரை அணுக தாமதித்தல்

Messrs S K Song எவ்வாறு உதவ முடியும்

Messrs S K Song நிறுவனத்தின் நிலச் சட்டக் குழு ஜொகூர் முழுவதும் நிலக் கையகப்படுத்தல் விஷயங்களில் நில உரிமையாளர்களை பிரதிநிதித்துவப்படுத்துவதில் விரிவான அனுபவம் கொண்டுள்ளது. வலுவான இழப்பீட்டு கோரிக்கைகளை உருவாக்க பதிவுசெய்யப்பட்ட மதிப்பீட்டாளர்களுடன் நெருக்கமாக பணியாற்றுகிறோம், வாடிக்கையாளர்களின் சார்பாக நில நிர்வாகி விசாரணைகளில் கலந்துகொள்கிறோம் மற்றும் போதுமானதாக இல்லாத விருதுகளை சவால் செய்ய உயர் நீதிமன்றத்தில் நீதிமன்ற குறிப்புகளை நடத்துகிறோம். உங்கள் நிலத்தை இழப்பது ஆழமான தனிப்பட்டது மற்றும் பெரும்பாலும் மன அழுத்தமானது என்பதை நாங்கள் புரிந்துகொள்கிறோம், மேலும் சட்டத்தின்படி உங்களுக்கு உரிய முழு மற்றும் நியாயமான இழப்பீட்டைப் பெறுவதை உறுதிசெய்ய நாங்கள் உறுதிபூண்டுள்ளோம்.