外国人购房指南：在柔佛新山购置房产（2026）

新山已成为马来西亚最受外国房产投资欢迎的目的地之一，这得益于其毗邻新加坡的地理位置、Iskandar Malaysia 的持续发展以及与邻近市场相比具有竞争力的房价。然而，外国公民在马来西亚购买房产须受 National Land Code 1965、州级指导方针和经济规划法规的特定限制。本综合指南涵盖法律要求、最低购买门槛、禁止购买的房产类型以及外国人购买新山房产的程序步骤。

柔佛的外国人持有限制

根据 National Land Code 1965，外国国民在马来西亚购置房产须事先获得州政府同意。在柔佛，州政府发布的指导方针限制外国购房者只能购买特定类型和价值的房产。柔佛外国购房者的最低购买价格门槛一般为高层分层单位（公寓）1,000,000令吉。对于有地房产，门槛更高，并可能根据地点和土地状态有额外限制。外国购房者禁止购买马来保留地及土著配额单位上的房产。

外国人在新山可购买的房产类型

外国国民通常可以购买以下类型的新山房产：

• 公寓：超过最低价格门槛的分层高层单位是外国购房者最容易获得的选择。服务式公寓及小型家居办公室（SOHO）单位也可能符合条件。
• 分层有地房产：设有门禁和安保的分层地契有地住宅开发项目可能对外国人开放，但须满足最低价格门槛及个别开发项目批准。
• 商业房产：店铺、零售单位及办公空间通常对外国购房者开放，但可能有特定开发条件限制。
• 工业房产：指定区域的工厂及工业地段可由外国投资者购买，特别是在 Iskandar Malaysia 地区。

外国人通常禁止购买的房产包括农业用地、马来保留地、土著单位、低成本及中低成本房屋以及低于最低价格门槛的房产。

州政府同意程序

每宗涉及外国购房者的房产交易都需要根据 National Land Code 第433B条获得柔佛州政府同意。州政府同意申请通常由购房者律师准备和提交，须包括买卖协议（SPA）、业权检索、购房者身份证明文件及规定的申请费用。柔佛州政府同意申请的处理时间不一，但通常需要三至六个月。在此期间，购买价格由律师的代管账户持有，在获得同意之前不会释放给卖家。如果州政府拒绝同意，SPA 通常规定交易终止并将定金退还给购房者。

外国购房者的融资

外国国民可从马来西亚银行获得房屋贷款，但条件和融资成数可能不如马来西亚公民优惠。大多数马来西亚银行为外国借款人提供房产市值60%至70%的融资成数。贷款期限通常最长30年或至借款人65岁（以较早者为准）。利率一般具有竞争力，可提供固定或浮动利率。外国购房者在确定购房前应先从选定的银行获得原则性批准，以确保融资条件可接受。

外国购房者的税费

外国购房者在购买新山房产时应预算以下税费：

• 印花税：按与马来西亚公民相同的累进税率计算，从购买价格的1%至4%。外国购房者没有额外的印花税附加费。
• 不动产增值税（RPGT）：外国人在马来西亚处置房产须缴纳 RPGT，三年内处置为30%，第四年20%，第五年15%，第五年后10%。
• 律师费：由律师收费令管辖。请参阅我们的马来西亚买卖协议律师费指南了解当前费率。
• 地税及门牌税：分别向州政府和地方议会缴纳的年度费用。

外国购房者常犯的错误

新山的外国购房者常犯以下错误：未核实土地状态并确保房产可供外国人拥有、未为州政府同意程序导致的延长时间做预算、未获得独立法律意见即签署买卖协议、依赖开发商的指定律师而非聘请自己的律师，以及低估房产持有的持续成本（包括管理费、地税和保险）。从开始就聘请独立的产权转让律师可以帮助避免这些陷阱。

Messrs S K Song 如何协助外国购房者

Messrs S K Song 的产权法团队经常代表外国购房者在新山购买住宅和商业房产。我们提供端到端的法律支持，包括 SPA 审核州政府同意申请、与银行联络融资事宜以及在土地局注册所有权。我们位于 Taman Pelangi 的办事处方便从新柔长堤前来，我们的团队在处理跨境交易的独特挑战方面经验丰富。联系我们进行详细咨询。