Pemerolehan Tanah Wajib di Malaysia: Kuasa Kerajaan dan Hak Anda

Kerajaan Malaysia mempunyai kuasa untuk memperoleh tanah persendirian secara wajib untuk tujuan awam di bawah Akta Pemerolehan Tanah 1960. Kuasa ini dilaksanakan apabila kerajaan memerlukan tanah untuk projek infrastruktur seperti lebuh raya, landasan kereta api, sekolah, hospital dan pembangunan awam lain. Walaupun kuasa pemerolehan kerajaan adalah luas, pemilik tanah mempunyai hak undang-undang yang penting, termasuk hak menerima pampasan yang mencukupi dan hak untuk mencabar pemerolehan di mahkamah. Panduan ini menerangkan proses pemerolehan wajib di Malaysia, prinsip pampasan dan remedi undang-undang yang tersedia bagi pemilik tanah yang terjejas.

Asas Undang-undang Pemerolehan Wajib

Akta Pemerolehan Tanah 1960 (LAA) adalah statut utama yang mentadbir pemerolehan tanah wajib di Semenanjung Malaysia. Di bawah LAA, Pihak Berkuasa Negeri boleh memperoleh mana-mana tanah yang diperlukan untuk mana-mana tujuan awam, oleh mana-mana orang atau perbadanan untuk mana-mana tujuan yang bermanfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia, atau untuk tujuan perlombongan atau kediaman, pertanian, komersial, perindustrian atau rekreasi. Takrifan "tujuan awam" adalah luas dan telah ditafsirkan dengan murah hati oleh mahkamah Malaysia memihak kepada pihak berkuasa pemerolehan.

Proses Pemerolehan

Proses pemerolehan wajib melibatkan beberapa peringkat:

Peringkat 1: Notifikasi dan Kemasukan

Pihak berkuasa pemerolehan mengeluarkan notifikasi di bawah Seksyen 4 LAA, mengenal pasti tanah yang akan diperolehi dan membenarkan pegawai memasuki tanah untuk tujuan mensurvei, menandai dan menilainya. Pemilik tanah berhak diberitahu tentang pemerolehan yang dicadangkan.

Peringkat 2: Pengisytiharan dan Pelan

Di bawah Seksyen 8, Pihak Berkuasa Negeri membuat pengisytiharan rasmi bahawa tanah tersebut diperlukan untuk tujuan awam. Pelan yang menunjukkan sempadan tepat tanah yang akan diperolehi disediakan dan disimpan di Pejabat Tanah.

Peringkat 3: Siasatan dan Anugerah

Pentadbir Tanah mengadakan siasatan di bawah Seksyen 12 untuk menentukan pampasan yang perlu dibayar kepada pemilik tanah. Pemilik tanah (atau peguam mereka) berhak menghadiri siasatan, membentangkan bukti dan membuat penyerahan mengenai jumlah pampasan. Pentadbir Tanah kemudian membuat anugerah yang menyatakan jumlah pampasan. Jika pemilik tanah tidak berpuas hati dengan anugerah tersebut, mereka boleh membuat bantahan.

Peringkat 4: Bayaran dan Penguasaan

Setelah anugerah dibuat, pihak berkuasa pemerolehan mesti membayar pampasan kepada pemilik tanah sebelum mengambil alih penguasaan tanah. Jika pemilik tanah enggan menerima pampasan, pihak berkuasa boleh membayarnya ke mahkamah dan terus mengambil penguasaan.

Prinsip Pampasan

Di bawah Jadual Pertama LAA, pampasan dinilai berdasarkan prinsip-prinsip berikut:

• Nilai pasaran: Harga yang akan diperoleh oleh tanah di pasaran terbuka pada tarikh penerbitan pengisytiharan Seksyen 8.
• Pemisahan: Pampasan untuk pengurangan nilai tanah yang tinggal disebabkan oleh pemisahan bahagian yang diperolehi.
• Kesan merugikan: Pampasan untuk kesan buruk pemerolehan ke atas tanah yang tinggal.
• Gangguan: Pampasan untuk kos dan kesulitan penempatan semula, termasuk perbelanjaan pemindahan, kehilangan keuntungan perniagaan dan kos menyesuaikan diri di premis baru.

Nilai pasaran merupakan komponen utama pampasan dan ditentukan dengan merujuk kepada jualan yang setanding, potensi penggunaan tanah dan keadaan pasaran semasa. Pemilik tanah berhak menerima pampasan pada nilai tertinggi yang boleh dicapai oleh tanah di pasaran terbuka.

Mencabar Pemerolehan atau Pampasan

Pemilik tanah yang tidak berpuas hati dengan pampasan yang diberikan oleh Pentadbir Tanah boleh merujuk perkara tersebut kepada Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 36 LAA. Mahkamah akan mendengar semula bukti penilaian dan menentukan pampasan yang sesuai. Pemilik tanah juga boleh mencabar kesahihan pemerolehan atas alasan prosedur, seperti kegagalan mengikut prosedur notifikasi yang ditetapkan atau niat jahat. Walau bagaimanapun, mencabar keperluan pemerolehan secara umumnya sukar, kerana mahkamah telah memutuskan bahawa penentuan kerajaan mengenai tujuan awam tidak boleh dipersoalkan melainkan ia dibuat dengan niat jahat.

Nasihat Praktikal untuk Pemilik Tanah yang Terjejas

Jika tanah anda tertakluk kepada pemerolehan wajib, langkah-langkah berikut adalah disyorkan:

• Melantik peguam pemerolehan tanah yang berpengalaman sebaik sahaja menerima notis pemerolehan yang dicadangkan
• Melantik penilai berdaftar untuk menjalankan penilaian bebas bagi menentukan nilai pasaran sebenar tanah anda
• Menghadiri siasatan Pentadbir Tanah bersama peguam anda dan membentangkan bukti yang menyokong pampasan yang lebih tinggi
• Jika anugerah tidak memuaskan, failkan rujukan ke Mahkamah Tinggi dalam had masa yang ditetapkan
• Mengumpulkan bukti semua kerugian, termasuk kerugian perniagaan, kos penempatan semula dan kesan ke atas nilai tanah yang tinggal

Bagaimana Messrs S K Song Boleh Membantu

Jabatan pemerolehan tanah di Messrs S K Song mempunyai pengalaman luas mewakili pemilik tanah dalam kes pemerolehan wajib di Johor Bahru dan seluruh Johor. Kami menghadiri siasatan Pentadbir Tanah, melantik penilaian bebas dan mengejar rujukan ke Mahkamah Tinggi untuk memastikan pelanggan kami menerima pampasan yang adil dan mencukupi. Hubungi kami untuk perundingan jika tanah anda sedang diperolehi.